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涉及上亿人!中央发文全面推进“旧改”,影响有多大?

作者:凯风君

本文转载自:国民经略(ID:guominjinglve)

文|凯风

旧改,正在加速。

日前,国务院办公厅公布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,指出到到“十四五”期末,力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

涉及上亿人!中央发文全面推进“旧改”,影响有多大?

今年以来,中央层面已经多次发文力推“旧改”。不同的是,这一次关键词是“全面推进”,且有了具体时间表,意味着旧改即将全面上马。

根据此前官方通报,各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个,涉及居民上亿人。换言之,到“十四五”末,也即2025年之前,全国要完成17万个老旧小区改造。

事实上,老旧小区改造业已加速。据通报,今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,比去年增加一倍。

老旧小区改造,不仅涉及民生改善的需求,还关乎扩大内需、拉动投资的重任,其影响不容忽视。

旧改全面推进,会带来多大影响?

其一,旧改与棚改不同,不是大拆大建,而是小修小补,主要覆盖2000年之前的城镇老旧小区。

根据文件,旧改以水电线路改造、光纤入户、加装电梯、改建停车场、加建卫生设施教育设施为主,不涉及规模庞大的拆迁改造,也不涉及征地补偿,这就与棚改形成明显差异。

同时,老旧小区改造的范围,限制在“2000年底建成的老旧小区”,且不是每一个小区都有改造的必要。

这类小区要符合“建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈”等条件。

这些老旧小区,主要集中于一二线城市的老城区,以上海、北京、广州、成都、天津、郑州、武汉、济南等地为多。

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●主要城市2000年前老旧小区占比

其二,与棚改“定向放水”不同,国家对“旧改”投入的钱相当有限,更多还要靠居民自筹。

钱从哪里来?这是始终无法绕开的问题。

根据文件,旧改资金来源主体主要有4个,分别是居民、政府、银行等金融机构、(运营)单位等。同时,按照谁受益、谁出资原则,积极推动居民出资参与改造。

也就是说,财政资金只能保障涉及水电气路改造的“基础类”部分,至于加装电梯、改建停车场、加建卫生体育设施等“完善类”和“提升类”改造,财政可能会有一定扶持,更多还要靠居民和社会自己来解决。

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总之,与棚改获得来自央行源源不断的“定向放水”不同,旧改更多还是依靠自身为主。

其三,与棚改不同,旧改固然有拉动内需、刺激投资之效,但对房价的影响相对有限。

过去几年的“棚改”,对房价的影响众所周知。

这背后的逻辑是,作为大拆大建的典型,棚改背后还存在货币化补贴的直接刺激,有央行通过PSL贷款投放基础货币来进行支撑,相当于对三四线棚改城市直接放水,影响可见一斑。

然而,这一次正在力推的“旧改”,逻辑截然不同。

没有了大拆大建,没有了来央妈“定向放水”的支持,旧改更多归属于民生工程的范畴,对房地产市场不会带来显著的影响。

其四,旧改之所以突然加速,与棚改接近收官有关。

2020年是全国棚改收官之年,各地棚改余量所剩无几。2019年全国各地的棚改计划量就已出现腰斩,2020年棚改计划量也出现了大幅削减。

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棚改收官,旧改接力,但能量早非当初可比。所以,个别过度依赖棚改的城市,其房价必然要接受基本面的检验。

其五,旧改,对“老破小“是双刃剑:获得了改善乃至升值的可能,但同时也失去了拆迁的可能。

旧改明显利好于城镇老旧小区。这些老旧小区多数位于中心城区,虽然地段一流,但挡不住岁月的侵蚀,无论是住房质量还是公共配套,都无法与新建小区相提并论。

这一次旧改的出现,无疑为“老破小”带来估值提升的可能。一旦水电气路获得改造,甚至加装电梯或加建停车场,其价格自然获得支撑。

然而,这一利好蕴含的另一面是,大拆大建可能会被推迟,想要靠博拆迁迅速完成财富晋级的期待落空。

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