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历史重回花地湾:一座超级城市的光荣与梦想

作者:黄团长

本文转载自:智谷趋势(ID:zgtrend)


历史重回花地湾:一座超级城市的光荣与梦想

代表中国地铁运营最高水平的城市是哪一个?

不是北京、上海、深圳,而是广州。

自2007年以来,广州地铁连续多年保持盈利,这简直就是一个奇迹。而且,广州是中国内地地铁运营唯一盈利的城市。

对于国际上很多喜欢把地铁当做一个城市发展水平、治理能力观察窗口的人来说,那么广州无疑就是中国最佳城市的代表

但很少有人知道,缔造这个奇迹的源头是一个叫“花地湾”的地方。

事实上,在修地铁这件事上,全世界可能没有一个城市,像广州这样艰难曲折、命途多舛。

作为中国的南方大城,直到1997年,广州才开通第一条地铁。

——比北京晚了整整28年。

比拥有世界第一条地铁的伦敦,晚了134年。

大约百年后,北京地铁一号线正式开工。新中国的第一条地铁,4年后建成。

北京地铁一号线建于1965年。朱德、邓小平亲自挥锹上阵后,中国有了第一条地铁。

历史重回花地湾:一座超级城市的光荣与梦想

图说:北京地铁一号线奠基

随后,中国地铁建设开始大提速,香港、天津、上海……紧随其后,但就是没广州什么事。

广州地铁从1961年就开始酝酿,5次上马,却连续5次被“拿下”。

历任的广州决策者,心急如焚。

因为,广州地铁梦的背后隐藏着对标全球大都会的雄心。

最早提出“广州地铁梦”的人,是广东省老省长陈郁。

摆在案头的第一个难题,是广州复杂的地质情况。

珠水云山的地下,是一种极其独特的古海巨浸、伴有大规模花岗岩入侵,地下水丰富,岩层如同“世界地质博物馆”。

相比较之下,北京小平原的地层,是以陆相沉积、结构分明的软土层。

上海则是两层黏土“双色蛋糕”似的硬黏土层,对地铁施工来说,都比较理想。

广州的地铁梦,一开始几乎被判“死刑”。

但陈省长不信这个邪。

他站在一幅巨大的广州地图面前,一挥手,沿着中山路、维新路画了一个大大的“十”字,对专家说:

“钻几个孔看看,看到底有没有水”。

一声令下,6个深达三四百米钻孔,探入了广州地底。

几个月后,专家们带回来的结果令人鼓舞:完全可以建地铁!

第一块“拦路石”搬开了。

不过,更大的难题很快就浮现出来。

因为文革动荡、资源稀缺、难度太大、技术不足等种种原因,广州地铁建设5次上马,又5次搁浅。

最早的一条“纵线”,付出了巨大的代价,好不容易建成,却沦为人防工程。

一代代的建设者,默默积累着经验、技术,等待时机。

改革开放以后,广州终于第六次重启了地铁梦。

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1988年3月14日,广州日报破天荒地刊登了广州地铁“绝密”路网方案,供全体市民讨论,引起非常热烈的反响。

最后,确定了“第一号方案”——十字型路网:

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广州地铁“第一号方案”(来源:余定宇《与龙共舞——广州地铁深度报道》)

这时候,技术、经验、建设队伍万事俱备,只剩下一个最大的难题——缺钱。

修一条地铁要花多少钱?

60年代的粗略估算,一条十来公里的地铁要花7个亿。

但到了90年代,7个亿却仅仅够修1公里了。

广州地铁一号线全长18.497公里,最低概算想想都头疼——127.5亿。

当时的广州,每年财政收入不过50多亿,左支右绌,能拿出来搞市政建设的资金,每年只有三四亿。

指望中央和省里给钱,根本不现实。

哪怕广州地铁一号线已经开工了,所有人仍然悬着一颗心,怕半途而废。

1996年,林树森上任广州代市长。

上任第一天,就有媒体向他提出一个很尖锐的问题:

——“地铁究竟还有没有钱搞下去?”

没办法,广州财政,真的是太难了。

多年以后,林树森在出版的《广州城记》中感慨:

“广州是国内所有城市中,经济负担最重的城市。”

广东省跟中央财政包干的时期,广州市上缴给省里的财政比省上缴中央的还要多,它是背着这么个体制来参加改革的。

分税制实施后,广州一样参加分税,然后省里再拿走40%。

“穷”得只能靠自己。

广州地铁一号线,正是全国第一个由地方政府自筹资金兴建的地铁。

在最困难的时候,市领导咬牙说道:

哪怕每年只能修4公里,也要年复一年,挖“洞”不止,五十年不变,构造一个现代化的地下交通体系。

辛酸也罢,自豪也罢,一条自力更生的新路,硬是给广州闯了出来。

除了解放思想、使用国际贷款外,广州终于发现了一个秘密武器——土地。

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当时,极少有人认识到土地的价值。

有外国专家听说中国城市建设缺乏资金时,大为惊讶:

“一个城市有这么多地皮,难道地皮不是钱吗?”

广州市政府第一次尝到土地的“甜头”,就是在芳村的花地湾。

1988年,花地湾地块成为广州第一个通过招标出让的项目,引来18家房企龙争虎斗。

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花地湾项目引起房企龙争虎斗。(来源:言西早《龙虎风云逐花地》)

当时的标底是:6000万。

市城建开发总公司报出了10360万元的高价,掌声热烈,人们以为大局已定。

一匹“黑马”却突然杀了出来。

广东省信托房产开发公司,报价28080万元!

负责唱标的官员看到这个数字,几乎以为自己是看错了,这远远超出了市建委的心理预期。

这一创纪录的成交额,以绝对优势夺标。

竞得这个巨无霸项目的广信房产,是广东国际信托投资公司(广国投)旗下公司。

卖地的钱,全部用于芳村地区建设。

这笔2.8亿的“巨款”,拟议的项目就包括了:700米地铁试验段、大型立交桥、扩建芳村大道、新建区内马路、全区地下管道工程等等。

消息一出,芳村的房价应声上涨,从800元一下子上涨到了950元左右。

花地湾的“魔法”,震惊了全广州,以及中国的房地产界。
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花地湾的区位(来源:叶浩军《价值观转变下的广州城市规划——1978-2010实践》)

花地湾住宅区,对标的是香港沙田新村。

时任副市长石安海说,“五年后,花地湾将成为广州的‘尖沙咀’啊!”

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很可惜,这个预言没有顺利实现。但他当时如此乐观,是有十足依据的:

那个年代,芳村是广州绝对的“宠儿”。

这片土地,飘散着千年的花香,芳郊绿野,被称为“花城中的花城”。

花地接花津,四时皆似春。一年三百六,日日卖花人。

花船如织,送往全城的商馆、洋行,带去满城清香。甚至夜晚也不停歇:花田一片光如雪,照见卖花人过河。

不过,芳村受宠的原因,并不是因为鲜花,而是得天独厚的区位优势,以及:

大片大片可开发的土地。

20世纪80年代,广州市委市政府做出决策:抓住六运会的契机,优先发展天河、芳村地区。

1985年,芳村区、天河区同时挂牌成立。

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图说:天河、芳村,是当时广州扩张的两个方向

这也是为什么,地铁一号线东接天河、西连芳村的原因。

广州从一开始,就是打算东西并进的。

然而,把广州地铁一号线修到芳村,需要付出巨大的代价。

横亘在眼前的障碍,是千年白鹅潭。

它在广州城与芳村区之间,是亿万年前留下来的古海巨浸的一部分,江面辽阔、浪急风高。

很多老一辈的广州人,把乘船过江称为“过海”。

让广州地铁一号线延伸过芳村,在当时简直是“天方夜谭”。

设计师们反反复复无数次计算和实验,奋战攻坚,终于填补了中国隧道工程史上的空白。

白鹅潭,打响了广州地铁的“第一枪”:

中国第一条大型地铁过江沉管隧道,就在这里诞生。

当时的震撼,绝不亚于今天伶仃洋上修建港珠澳大桥。

一节节长达105米、重达3万吨的巨型沉管,如同庞大的航空母舰,横卧在波光粼粼的白鹅潭上,拉通了广州城通往花地湾的坦途。

当5节沉管全部拼接成功,珠江隧道全部建成通车之时,地铁一号线也正式响锤动工。

在芳村的花地湾,广州地铁一号线动工典礼隆重举行。

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一号线开工典礼在花地湾举行。(来源:余定宇《与龙共舞——广州地铁深度报道》)

一个新纪元开始了。

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1997年6月28日,广州地铁一号线终于开通!

钢铁黄龙,贯通中心城区,首段只开通了5个站:西塱-坑口-花地湾-芳村-黄沙。

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不久,一号线天河段也建成通车,二号线、三号线陆续启动。

通过有偿出让地铁沿线的土地,广州获得滚动增长的天量资金,支撑起更多的地铁建设。

地铁所到之处,在沿线的地上地下形成一个个繁荣的商圈,带动资源聚集。

公园前、北京路、广州东站、体育西路……兴旺至今。

然而,付出了如此巨大的努力,终于打通了芳村的开发之路,却因为一个意外事件而突然急刹车。

——花地湾因此陷入了失落的二十年。

1997年拿下花地湾的广信房产,它的母公司广国投,曾被称为“不沉的航空母舰”被宣布破产。。

当时的广国投,是全国对外融资窗口,资产上百亿,但呼啸而来的亚洲金融风暴,让如此巨无霸显得不堪一击。

时任中国建设银行行长的王岐山,被任命为广东省委常委、常务副省长,南下救火。

他做出一个石破天惊的决定:

让广国投破产。

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图说:1999年3月,王岐山在九届全国人大二次会议广东代表团会议上发言。来源新华社

这个消息有如重磅炸弹,震惊了全世界。

“谁的孩子谁抱走”,王岐山说。广国投事件,第一次打破了“窗口公司”的泡沫信用。

国家主权信用、地方政府信用、企业信用,逐步分清。

1999年,在总理记者招待会上,日本记者还把广国投问题抛给了朱镕基。

广国投破产,是不是损害了中国的信用?

总理的回答非常坚决:

中国政府不会为一个金融企业还债,如果这个债务不是由各级政府所担保的话。

“中国第一破产案”,在广东省高院的主持下展开。

广国投的破产,也让花地湾的1500亩土地抛荒,成了烂尾楼、花鸟鱼虫市场和违章建筑……

芳村、花地湾、坑口这几个黄金站点,也成了老广心头的痛。

花地湾,就此被“封印”了。

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1997年,中国的房地产也处在巨变时刻。

朱总理到深圳调研,见到了万科创始人王石,问道,取消福利房分配制、开放金融市场,房地产能成为支柱产业吗?

王石接连回答了两个“不能”。

朱镕基再问:“消费信贷放开,还不行?”王石回答:“两年内不行。”

“我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。”朱镕基说。

这一回,王石回答:“既然总理说行,就一定能行。”

全场笑声。

就在这一年,房企大洗牌,中国最大的房地产公司倒下了,万科成了中国第一。

没有任何人会料到,20年后,在王石卸任的前夕,万科通过551亿的“史诗级”交易,拍下了广信房产资产包。

兜兜转转之后,万科接手了花地湾。

实际上,20年来,中国的发展让资产和土地价格飙升,才让花地湾再次获得了重生的可能。

周边的地价,已经超过4万/㎡,比当年上涨了180倍。

其实,广州市政府控制房价已非常努力了,至今属于一线城市的“洼地”。

广州曾经创下了中心城区房价10年不涨,反而下跌的“奇迹”。

2005年,经济日报头版等刊登了长篇文章《广州房价为何保持稳定》。

当时的市委领导举了一个例子:

1996年他刚到广州工作的时候,位于越秀区应元大厦的售价是12000元/㎡,而现在(2005年)每平方米降到了6000元。

数据显示,最中心的越秀区一手住宅均价从1997年的9697元/㎡,降到2005年的6892元/㎡。

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1996-2006年,广州越秀区房价不升反降(来源:林树森《广州城记》)

老书记林树森说,降低中心区的房价,是决策者梦寐以求的目标。

因为,房价下降一半,就意味着旧城改造的成本减少了一半。

其中也有广州地铁的功劳。

比如,三号线开通以后,番禺区的房价不到5年时间翻了一番,中心城区一手住宅均价却从1997年的5618元/㎡,降到2003年的4864元/㎡。

林树森不无骄傲地说:

在全国特大城市中,只有广州中心区保持了近10年的房价稳定,

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不过,2006年之后,广州的房价、地价还是起飞了。

经过了亚运会、2008金融危机、北京奥运会,在全球大放水的情况下,广州楼市水涨船高。

如今,在越秀、荔湾这样的老城区,地价早已突破4万/㎡,最高接近7万/㎡,而房价超过10万/㎡的项目也开始出现。

对花地湾来说,这也造就了一个千载难逢的机遇:

通过广信资产包的土地增值,551亿转让的价格,已经可以完全覆盖广国投的债权。

通过万科的盘活,这场破产官司的偿债率,将达到100%。

神奇的花地湾“魔法”,又一次上演了。

今天的花地湾,经过三年的酝酿,已经进入了实质性开发的阶段。

万科卯足了劲,要在这里打造“非凡的1平方公里”。

从交通、水体、景观到商业、文化和公共服务,整个片区都将出现脱胎换骨的变化。

从目前透露的规划效果图看,一个现代化的新城呼之欲出。

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花地湾效果图

不管是写字楼、商业综合体以及街道的公共空间开发,都如同置身于CBD区域。

难能可贵的是,花地湾沉淀了千年花香的人文气息,设计处处透露着浓厚的历史底蕴。

近日,广州市规委会通过方案,整个白鹅潭商务区面积达到36平方公里,约为6个珠江新城,定位“广州西翼CBD”。

我们之前也分析过,广州正在打响一场“西富运动”,进入两翼齐飞的时代。

花地湾的规划,也配备了商务组团,紧邻白鹅潭核心区和聚龙组团,成为这个“西翼CBD”的重要组成部分。

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要知道,这里是广州西部规划最高的地块:

白鹅潭对标纽约、芝加哥的中央商务区,而聚龙组团则对标深圳湾、琶洲进行打造。

广州在这里大手笔规划了13条轨道交通线路,以高效融入“轨道上的大湾区”。

停滞了20年的时间,重新流动起来,形成独特的“后发优势”。

花地湾通过地铁一号线、珠江隧道、洲头咀隧道,快速联通越秀、海珠、天河,串联起广州最核心区域的优势,终于有机会完全发挥出来。

千年花乡,正在焕发出新的光彩。

在广州荔湾区,万科奉献了“老城市、新活力”的代表项目——永庆坊。

接下来,花地湾的重生,能否为老城带来新的惊艳封面?

这片由万科整体设计,统一规划城市底盘,并进行综合打造的1平方公里公共空间,开发完整度在一线城市中绝无仅有,想象空间巨大。

花地湾,已经等待得太久了。

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二十年间,广州的地铁从当初的5个站点,已经延展成了14条线,数百个站点。
老市长黎子流曾赋《广州好》,回忆广州地铁艰难第一步。
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黎子流《广州好》(来源:羊城晚报)
今天,广州已经成为全国地铁客运强度第一的城市,平均运行速度高居北上广深之首。

广州:1.76万人次/日/公里

深圳:1.72万人次/日/公里

北京:1.69万人次/日/公里

上海,1.58万人次/日/公里

未来,广州地铁还要延伸到清远、中山、珠海、东莞、惠州,甚至深圳,成为贯通大湾区最重要的经济大动脉。

密如蛛网的地铁,围绕着一号线最早的布局,正在白鹅潭、芳村一带交织。

花地湾,作为广州地铁的起点,承载着这座超级城市最初的光荣与梦想。

山河巨变,重新出发。

全广州都在期待:一个重生的花地湾。

主要参考资料:

1. 林树森《广州城记》

2. 余定宇《与龙共舞——广州地铁深度报道》

3. 叶浩军《价值观转变下的广州城市规划——1978-2010实践》

4. 言西早《龙虎风云逐花地》

5. 陈珂《为城市繁荣铺就轨道》

6. 中国法院网,张景义、张慧鹏《原广东国际信托投资公司破产案审判纪实》

7. 房地产导刊《广州地产二十年重大事件启示录——花地湾的失落》

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